id35311

Dobrý den, k Vámi zaslaným požadavkům na financování výstavby bytového domu pro nově vzniklé Bytové družstvo (dále jen "BD") uvádím následující parametry a podmínky:

Klient: Nově založené BD

Typ úvěrového nástroje: Dlouhodobý investiční úvěr

Účel: Financování Celkových nákladů (včetně pozemků). Za Celkové náklady považujeme pořizovací, stavební, nepřímé (např. TDI, marketing, právní služby, řízení projektu, Management fee = výnos z projektu, atd.) a finanční náklady související s projektem.

Měna úvěru: CZK

Úrok: PRIBOR + marže po dobu výstavby, Fixní sazba pro splácení

Equita: (členské vklady) Min. 30 % celkových nákladů resp. ceny nemovitosti/ podílu plně uhrazených/ investovaných přistupujícími členy a zakládajícími členy BD (stejný podíl v každé jedné jednotce), Je nutno dodržet požadavky vztahující se na zakládající členy. Min. 25 % celkových nákladů pro lokality - Praha, Brno a krajská města za předpokladu zahrnutí podmínky. Podíl na celkové Equity Zakládajících členů musí činit min. 50 % z celkové výše požadované Equity. Za zbývající část Equity považujeme uhrazené další členské vklady Přistupujících členů.

Maximální lhůta splatnosti: Výstavba + 30 let (kompletní splacení) - vždy na základě detailní analýzy týkající se kvality a dlouhodobé udržitelnosti financovaného aktiva. Současně nesmí doba splatnosti překročit 70 % zbývající ekonomické (další) životnosti financované nemovitosti stanovené znalcem ve znaleckém posudku.

Splácení: Pevně stanovený splátkový kalendář.

Charakteristika předobsazenosti:  Smlouvy o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu s 50 % přistupujících členů BD. Výše dalšího členského vkladu odpovídá 30 % (25 %) pořizovací ceně družstevního bytu/ nebytového prostoru, k němuž vznikne přistupujícímu členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu. Tyto další členské vklady musí být plně uhrazeny. Zakládající členové BD buď:

a) uzavřou smlouvy o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu a plně uhradí další členské vklady odpovídající 30 % (25 %) ceny neobsazených družstevních bytů/ nebytových prostor; nebo

b) poskytnou bytovému družstvu půjčku, která bude splatná po kolaudaci a dosažení min. 100 % obsazenosti přistupujícími členy BD min. do výše 50 % celkové požadované výše Equity (členských vkladů za neobsazené byty/ nebytové prostory.

Jako přistupující členové pro účely prvního čerpání nejsou akceptovatelní:

(i) spřízněné osoby,

(ii) zprostředkovatelé klienta,

(iii) právnické osoby (s výjimkou nájmu komerčních prostor).

Přistupující členové BD musí být koncoví zákazníci (standardní struktura je 1 byt (max. 2 byty) na 1 člena).

Všechny smlouvy (např. nájemní, kupní, o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu a další) se členy BD musí mít pro úhradu veškerých plateb na základě těchto smluv uveden účet vedený ČS.

Smluvně stanovená doba předání projektu musí zahrnovat dostatečnou rezervu – min. 6 měsíců - po předpokládaném termínu dokončení (kolaudace), potvrzené nezávislým odborníkem (Zero report).

Zajištění: 

1. Zástavní právo k nemovitostem (pozemek a budova) v prvním pořadí, zástavní právo třetích osob mimo EG ve druhém pořadí není přijatelné – není-li výslovně schváleno jinak (následně zástavní právo k jednotlivým družstevním bytům a nebytovým prostorům v prvním pořadí ve prospěch ČS, přičemž zástavní právo k družstevnímu bytu nebo nebytovému prostoru může být uvolněno po poměrném splacení úvěru v rozsahu odpovídajícím hodnotě takového družstevního bytu nebo nebytového prostoru, kdy suma dalších členských vkladů člena družstva uhrazena za uvolňovanou jednotku se suma rovná hodnotě úvěru připadajícímu na danou jednotku).

Pozn. Všechny pozemky pod (zamýšlenými) stavbami a veškeré další pozemky nezbytné pro výstavbu a další použití (včetně těch, které jsou nezbytné prozasíťování) a zajišťující nezávislý přístup ke stavbě z veřejných prostor musí být ve vlastnictví klienta a musí k nim být zřízeno zástavní právo ve prospěch ČS; v případě, že uvedené nemovitosti nejsou ve vlastnictví klienta, musí být zřízeno věcné břemeno užívání pozemku , nebo alespoň věcné břemeno přístupu ke stavbě, ve prospěch pozemku, na kterém bude postavena stavba. Příslušná věcná břemena musí být řádně zapsána v katastru nemovitostí. Věcné břemeno zatěžující pozemky, na kterých bude postavena stavba, je přijatelné pouze v případech utilit/ přístupu k sítím nebo podobných práv třetích osob.

2. Zástavní právo k pohledávkám z pronájmu/ prodeje tiché (tj. odsouhlasená formulace ve smlouvách).

3. Zástavní právo k pohledávkám ze všech smluv o účtech vedených pro klienta ČS, přičemž klient je povinen otevřít veškeré své účty u ČS.

4. Zástavní právo k pohledávkám ze stavebně-montážního pojištění zřízeného klientem nebo stavební firmou. V případě, že toto pojištění nelze sjednat, je nutno sjednat jiné obdobné pojištění kryjící budovu ve výstavbě. Pojistnou smlouvu je možné doložit také předložením pojistného certifikátu

Pozn. Stavebně montážní pojištění je nutno sjednat před zahájením stavby, souhlas se zřízením ZP je u některých pojišťoven nutno získat před podpisem zástavní smlouvy.

5. Zástavní právo k pohledávkám z pojištění budovy, která je předmětem zástavního práva zřízeného ve prospěch ČS (po dokončení resp. převzetí díla). Pojistnou smlouvu je možné doložit také předložením pojistného certifikátu.

Pozn. V případě vzniku SVJ a kdy je současně SVJ pojistníkem musí být zřízeno zástavní právo k pohledávkám i z této pojistné smlouvy/ doloženo potvrzením pojišťovny o přijetí oznámení o zákonné cesi pojistného plnění v souladu s ust. § 1354 NOZ.

6. Smlouva o úpravě vzájemných vztahů mezi ručitelem a ČS uzavřená mezi hlavním zakládajícím členem BD a ČS na plnou částku úvěru, a to alespoň na dobu do povolení užívání stavby (kolaudace) a dosažení min. 100 % obsazenosti přistupujícími členy.

7. Smlouva o podřízení pohledávek Zakládajících členů pohledávkám Banky prokazující, že tyto pohledávky jsou splatné až po povolení užívání stavby (kolaudace) a dosažení min. 100 % obsazenosti přistupujícími členy.

8. Garance zakládajících členů za neobsazené BJ.

9. Záruka za vícenáklady vydaná Zakládajícími členy družstva.

Základní podmínky čerpání: Obecně by měly odrážet požadavky Politiky. Měly by, mimo jiné, zahrnovat následující:

 1. Předložení stanov BD, které jsou v souladu s platnými právními předpisy a principy financování ČS a které obsahují mimo jiné následující: 

a) podmínkou vzniku členství v BD je splacení základního členského vkladu 

b) závazek přistupujícího člena BD uhradit po vzniku členství další členský vklad ve výši min. 30 % (25 %) pořizovací ceny bytové jednotky vč. DPH/ nebytové jednotky vč. DPH, ke které vznikne novému členovi BD právo na uzavření smlouvy o nájmu

c) ujednání, že nelze přijmout v období do Dokončení (kolaudace) a dosažení 100% obsazenosti bytových jednotek Přistupujícími členy rozhodnutí členské schůze bez Zakládajících členů, kteří jsou investory Projektu a zároveň poskytovateli Záruky za vícenáklady

d) vystoupení Přistupujícího člena z BD resp. převod jednotky do vlastnictví je možné nejdříve po uplynutí první fixace, a to min. na 3 roky (povinné v případě Equity 25 %)

e) v případě překročení předpokládaných Investičních nákladů povinnost k dalšímu členskému vkladu

f) Garance Zakládajících členů za neobsazené bytové jednotky

g) vystoupení zakládajících členů družstva je vázáno na předložení kolaudace a dosažení 100% obsazenosti přistupujícími členy.

2. Ve smlouvách o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu nebude dohodnuto vrácení ani jiné vypořádání tohoto dalšího členského vkladu za trvání členství v bytovém družstvu a současně bude uveden zákaz zastavení odpovídajícího podílu člena.

3. Realizace projektu, způsob financování – úvěr poskytnutý ČS – a způsob zajištění úvěru je schváleno příslušnou autoritou podle stanov BD a platných právních předpisů

4. Prokázání vlastnického práva k nemovitosti (podle platných právních předpisů); na nemovitosti nesmějí váznout žádná práva třetích osob (kromě výslovně schválených).

5. Zástavní právo k nemovitosti v prvním pořadí ve prospěch ČS (doložené výpisem z katastru nemovitostí; čerpání oproti návrhu na vklad zástavního práva/ plombě pouze na základě výslovného schválení v rámci standardního schvalovacího procesu).

6. Doložení dokumentů prokazujících, že BD použilo do projektu 100 % požadované equity ve výše popsané struktuře.

Pozn. Je nutno splnit požadavky vztahující se na equitu zakládajících členů.

7. Písemné potvrzení příslušných správních orgánů o tom, že klient není v prodlení s úhradou svých dluhů vůči správci daně a orgánu správy sociálního zabezpečení, a písemné potvrzení zdravotní pojišťovny o tom, že klient není v prodlení s úhradou svých dluhů vůči ní, formou čestného prohlášení.

8. Podepsaná a platná úvěrová a zajišťovací dokumentace.

9. Veškeré účty klienta jsou vedeny ČS a je zřízeno zástavní právo k pohledávkám ze všech smluv o těchto účtech ve prospěch ČS.

10. Obsazenost min. 50 % přistupujícími členy BD s plně uhrazenými dalšími členskými vklady ve výši min. 30 % (25 %) pořizovací ceny družstevního bytu/ nebytového prostoru.

11. Doložení kalkulace výnosů včetně Management fee = výnos z Projektu ve prospěch zakládajících členů družstva a smlouvu o provádění developerské činnosti mezi Družstvem a Zakládajícími členy. K čerpání kalkulované částky na běžný účet Družstva dojde nejpozději v poslední den období Čerpání úvěru a částka bude uvolněna ve prospěch Zakládajících členů družstva až po splnění podmínek pro výplatu Management fee.

12. Vystavená a pravomocná povolení k realizaci projektu (včetně stavebního povolení).

13. Generální dodavatel přijatelný pro ČS na základě uspokojivé finanční a provozní situace. ČS musí mít právo vyžádat si změnu generálního dodavatele v případě, že z důvodů na straně generálního dodavatele dojde k prodlení s předpokládaným termínem dokončení díla o více než 3 měsíce.

14. Pro ČS přijatelná smlouva o dílo s generálním dodavatelem (odsouhlasená právníkem ČS). Jakoukoliv podstatnou změnu smlouvy o dílo (především cenu, harmonogram nebo rozsah) musí ČS předem schválit. Smlouva by měla splňovat následující minimální požadavky:

a) pevně stanovený termín dokončení a pevně stanovená cena (veškeré prodlevy přesahující 3 měsíce z důvodů na straně generálního dodavatele opravňují klienta k vypovězení smlouvy)

b) záruka za řádné plnění smlouvy ve výši min. 5 – 10 % ceny díla (ve formě bankovní záruky za řádné plnění smlouvy nebo složením jistoty ve výši 5 - 10 % ceny díla na speciální účet vedený pro klienta ČS). V případě financování regionálních realitních projektů (projekty do 10 mil. EUR celkové částky úvěru) je též přijatelné zádržné ve výši 5 – 10 % (namísto záruky za řádné plnění smlouvy)

c) stavebně-montážní pojištění, pokud není pojištění sjednáno klientem a je možno takové pojištění sjednat.

15. Bance bylo předloženo písemné potvrzení  časového harmonogramu a rozpočtu na realizaci stavebních prací v rámci projektu smluvní autorizovanou osobou spolupracující s ČS (včetně potvrzení proinvestované equity ve formě stavebních nákladů).

16. Pro čerpání Bance bylo předloženo potvrzení jakýchkoliv dokumentů předložených ve vztahu ke stavebním pracím v rámci projektu smluvní autorizovanou osobou spolupracující s ČS včetně smlouvy o kontrolní činnosti.

17. U výstavby/ celkové rekonstrukce kde lze předpokládat určitá rizika nebo kde předpokládané náklady na výstavbu přesáhnou 10 mil. EUR, předložit geologický posudek (stabilita podloží pro základy). Nezávislý odborník zhodnotí, zda je zapotřebí posudek ekologické zátěže, v případě že ano, je nutné doložení tohoto posudku.

18. Předložení znaleckého odhadu současné a budoucí tržní hodnoty nemovitosti vypracovaného smluvním znalcem ČS včetně ocenění jednotlivých bytových a nebytových jednotek. Odhad musí obsahovat i výpočet výnosovou metodou.

14.Hlavní závazky

Povinnosti:

1. Celý výnos zakládajících členů BD z projektu (tzn. Management fee) je smluvně zajištěn před vstupem přistupujících členů BD – odložení výplaty Management fee až do kolaudace a dosažení min. 90 % obsazenosti přistupujícími členy.

2. Subordinace vlastních zdrojů zakládajících členů až do kolaudace a dosažení min. 100 % obsazenosti přistupujícími členy.

3. Pravidelná ocenění nemovitosti (jednou za 6 let, na náklady klienta).

4. Veškerý platební styk ve vztahu k projektu bude veden pouze přes účty vedené pro klienta ČS.

5. Nové úvěry, záruky nebo jiné dlouhodobé závazky pouze se schválením ČS.

6. Omezení vztahující se na CAPEX bez limitu (s limitem na základě individuálního posouzení).

7. Obsazenost: min. 90 % všech bytů ve vlastnictví BD.

8. Podíl neplatičů (podíl počtu družstevních bytů a nebytových prostor vlastnictví BD, za jejichž užívání jsou osoby v prodlení s jakýmikoliv platbami souvisejícími s bytovým domem či užíváním předmětného družstevního bytu nebo nebytového prostoru déle než 90 dnů po splatnosti, na celkovém počtu družstevních bytů a nebytových prostor ve vlastnictví BD) nepřesahuje 10 % (za neplatícího člena družstva bude považován člen, který bude v prodlení po výše uvedenou dobu s platbami ve výši min. dvou měsíčních předepsaných plateb).

9. Podíl dlužných plateb více než 30 dnů po splatnosti na celkovém ročním objemu plateb souvisejících s užíváním družstevních bytů a nebytových prostor ve vlastnictví BD nepřesahuje 8 %.

10. Povinnost pravidelného poskytování informací (finanční informace se předkládají minimálně jednou za rok a na vyžádání, informace o převodu družstevních bytů/ nebytových prostor do vlastnictví nebo o jejich prodeji, nové smlouvy nebo změny stávajících smluv se předkládají bez zbytečného prodlení apod.). 11. Měsíční příspěvky (příspěvky na Dluhovou službu v minimální výši 100 % Dluhové služby + dvouměsíční DSRA + Fond oprav) musí zajistit min. 115 % Dluhové služby. 12. Příspěvky do Fondu oprav (Dlouhodobá záloha) min. 10 Kč/ m2 podlahové plochy družstevních bytů a nebytových prostor/ měsíc. Fond oprav může být stanoven individuálně s ohledem na stav nemovitosti a informace ve znaleckém ocenění. Příspěvky budou směřovány na účet u ČS.

13. BD je povinno jednou ročně a na žádost ČS předložit přehled všech členů a vlastníků družstevních bytů/ nebytových prostor, včetně informací o pohledávkách po splatnosti, tvorbě příspěvků a využití Fondu oprav.

14. Zřízení zástavního práva k podílu v BD v projektu financovaném ČS pouze s předchozím písemným souhlasem banky.

15. K provedení předčasné splátky z prostředků z Fondu oprav musí dát ČS souhlas a konečný zůstatek ve Fondu oprav po provedení předčasné splátky musí činit min. 50 Kč/ m2 podlahové plochy stávajících družstevních bytů a nebytových prostor.

16. ČS musí být neprodleně informována o založení společenství vlastníků.

17. BD je povinno jednou ročně předložit potvrzení SVJ o úhradě příslušného příspěvku do fondu oprav.

18. Umožnit smluvní autorizované osobě v oboru stavebnictví spolupracující s ČS provádění kontrol realizace projektu a hradit veškeré náklady související s jeho činností 19. Blokace DSRA – dvojnásobku měsíční splátky (Dluhové služby) na účtu u ČS do doby 6 měsíců po ukončení čerpání úvěru.

20. LTV max. 70 % (75 %)

21. Odpovídající pojištění - klient je povinen uzavřít stavebně-montážní pojištění. Pokud toto pojištění nelze sjednat, je nutné sjednat jiné obdobné pojištění kryjící budovu ve výstavbě minimálně v rozsahu: živelní škody a odcizení/ vandalismus, s tím, že zároveň doloží pojištění odpovědnosti za provozovanou činnost od stavební firmy, která stavbu/ celkovou rekonstrukci realizuje.

22. Minimální počet členů družstva bude po celou dobu splatnosti částky úvěru 20 členů (klesne-li počet členů družstva pod tuto hranici, je družstvo povinno navýšit DSRA ze 2 měsíčních splátek na 4 měsíční splátky).

23. Nově přistupující členové BD musí být koncoví zákazníci a musí být dodržena standardní struktura - 1 byt (max. 2 byty) na 1 člena.

Předpoklady projekce : Měsíční příspěvky (příspěvky na Dluhovou službu v minimální výši 100 % Dluhové služby  + Fond oprav) musí zajistit min. 115 % Dluhové služby.

Aby byla zachována uspokojivá úroveň diverzifikace, je požadováno, aby počet členů v BD (nezávislých jedinců) byl min. 20 (v obvyklé struktuře 1 byt na jednoho člena).

Přeji  hezký den.

Martin Tomek

Česká spořitelna, a.s.

Firemní bankéř Small business centrum Brno

Jana Palacha 7, 690 02 Břeclav

+420 724 370 560
matomek@csas.cz
http:/www.csas.cz

 

Monitorováno na kartě Infoburzy zde: https://www.infoburza.eu/id35311